A Fundação Francisco Manuel dos Santos (FFMS) publicou esta quinta-feira, 27 de julho, um policy paper com o título “A crise da habitação nas grandes cidades”, que tem como objetivo analisar a evolução do mercado imobiliário no País, com um maior foco no Porto e em Lisboa.
O estudo realizado por Paulo M. M. Rodrigues, Rita Fradique Lourenço e Hugo de Almeida Vilares para a FFMS alerta que é “provável” que a degradação do acesso a casas para morar, quer para arrendar quer para comprar, se mantenha nos próximos anos.
Os autores começaram por referir que “o aumento dos preços da habitação tem superado os aumentos salariais” e que, “apesar da contração do PIB, os preços das casas continuaram a subir em Portugal”, durante a pandemia de COVID-19. Além disso, referem que foram identificados “períodos de exuberância nos preços da habitação em Lisboa e no Porto, que se mantêm no final de 2022”.
O estudo analisou o período de tempo entre 1996 e 2022, mas os dados mostram como a crise da habitação se agravou bastante desde 2017, dado que “as famílias precisam de utilizar uma percentagem maior do seu rendimento para comprar ou arrendar casa”, além do facto do “rendimento necessário para adquirir uma habitação mediana” ter aumentado “consideravelmente nos últimos anos nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto”.
O estudo mostra que o capital inicial para dar de entrada para uma casa mediana aumentou de cerca de 30 mil euros para 56 mil euros em Lisboa, e de 16 mil euros para 37 mil euros no Porto, entre 2017 e 2022. Como tal, houve uma “degradação da acessibilidade à habitação”, sendo que atualmente “é significativamente mais difícil do que há cinco ou seis anos entrar no mercado tanto de arrendamento como de aquisição”, mesmo nas zonas mais baratas do Porto ou Lisboa.
Há vários motivos para tal estar a acontecer, nomeadamente as taxas de juro elevadas, “um crescimento significativo do investimento em imobiliário por parte dos estrangeiros que escolhem Portugal” para viver e para investir ou o “uso do parque habitacional para atividades turísticas”, ou seja, para alojamentos locais. Outros fatores são a “redução na construção de casas novas” ou a “morosidade dos processos e excesso de burocracia no desenvolvimento de projetos imobiliários".
“No imediato, é provável que a situação continue a degradar-se”
Mas como se pode resolver este problema? Os autores alertam que, “no imediato, é provável que a situação continue a degradar-se”. Contudo, pensam que o problema de acesso à habitação exige medidas de curto prazo para apoiar as famílias em situações mais desfavoráveis, como a “subsidiação da procura habitacional que deve focar-se no arrendamento”, “subsidiação de proprietários para responder à subida rápida de taxas de juro” e o “eventual controlo de rendas deve ser de curta duração” e “circunscrito a limitação de crescimento de rendas, e idealmente complementado com um regime mais flexível de proteção de arrendatários a implementar no médio prazo”.
Além disso, referem que “restrições ao alojamento local devem ser adotadas a nível local atendendo à realidade de cada bairro/freguesia” e que “restrições absolutas à procura de estrangeiros são de evitar, porque deprimem a atividade económica e têm impacto reduzido”.
A médio e longo prazo, sugerem a “definição de áreas de expansão habitacional no seio das áreas metropolitanas”, desenvolvendo as redes de transportes e os serviços públicos, “disponibilização de solos privados e públicos para construção habitacional”, apostar num “novo processo de licenciamento estável, ágil, previsível, significativamente mais rápido, e menos burocrático”, “repensar a fiscalidade, em termos de IRS, IMI e IMT”, “aumento do parque habitacional público pensado para fomentar a coesão social” e estimular projetos “built-to-rent com garantias reais de estabilidade fiscal num horizonte temporal alargado”.